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NUDA PROPRIETA'


La proprietà viene venduta priva del diritto di abitazione, uso e usufrutto; il compratore non potrà abitare subito la casa appena acquistata.
Tale situazione si configura quando a vendere è una persona anziana che conserva il diritto ad abitare l'immobile fino alla propria morte, da quel momento l'acquirente acquista i pieni diritti sulla casa.
Solitamente il prezzo è più basso dei volori di mercato (vista la condizione stringente a cui viene venduto), conviene acquistare casa in questo modo a chi non ha urgenza del suo utilizzo (es.: chi acquista per un figlio ancora molto giovane).



Analizziamo il procedimento per il calcolo del valore dell'usufrutto e del valore della nuda proprietà, valori che insieme concorrono a costituire il valore dell'intero immobile; dato un valore economico di una casa si calcola la rendita annua moltiplicando tale cifra per il tasso di interesse legale (nel 2011 è del 1,5%, tale tasso viene stabilito annualmente e il suo ammontare è riportato in G.U.). Supponiamo che una casa valga 200000 euro, la sua rendita annua ammonta a 1,5% di 200000 = 3000 euro.
Per ripartire il valore dell'immobile nelle due quote nuda proprietà e valore dell'usufruttario bisogna stabilire l'età dell'usufruttario, ad ogni età corrisponde un coefficiente moltiplicativo (i coefficienti sono riportati in una apposita tabella per il calcolo del valore dell'usufrutto) della rendita annuale, da tale prodotto si ottiene il valore dell'usufruttario: ad esempio per un inquilino di 70 anni tale coefficiente è di 12,5, valore dell'usufruttario= 12,5*3000euro= 37500 euro. Il valore della nuda proprietà si ottiene per differenza : 200000 - 37500 =162500 euro che rappresenta il prezzo a cui può essere venduta l'abitazione.
Dai coefficienti rileviamo che più è giovane l'usufruttario più è elevato lo "sconto" che si ottiene sul valore dell'immobile (i coefficienti decrescono al crescere dell'eta, ad esempio: fino a 20 anni vale 31,75, a 90 anni vale 3,75).




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