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Analisi dei tassi in Europa

Mercato dei mutui e dei prestiti

26 Ottobre 2012: dal consueto bollettino del crif emerge che il mercato dei mutui in Italia è in costante calo, le cifre indicano un vero e proprio crollo delle domande del 44% nei primi nove mesi del 2012 (se paragonato allo stesso periodo dello scorso anno); scendono anche gli importi medi erogati raggiungendo un minimo rispetto agli ultimi sei mesi. Altro dato che viene fuori è quello dell'aumento della durata media di restituzione, in questo modo si gode di una rata più bassa ma si pagano degli interessi più salati, in controtendenza le richieste dei potenziali mutuatari di età superiore ai 55 anni, vista la loro maggiore consolidata stabilità economica, la fetta di mercato copre il 16% nell'ultimo trimestre dal 11% del precedente (questo dato è da interpretare nel dettaglio, può infatti indicare diversi aspetti e necessità spesso nascoste da meri numeri statistici).

Giugno 2012: diminuisce ancora l'ltv, ora sotto quota 50% valore più basso da qundo si effettuano queste rilevazioni, gli italiani che richiedono mutui casa riescono ad ottenere cifre che vanno al disottto del 50% del prezzo stimato della casa, chi vuole acquistare deve possedere più della metà della cifra necessaria in contanti (se si tiene conto anche delle imposte e spese varie); è vero anche che la cifra richiesta è già in partenza più congrua alle aspettative reali, nessuno chiede cifre improponibili, il gap tra richiesta e somma concessa si riduce anche per questa maggiore consapevolezza degli aspiranti mutuatari.

Altre garanzie - Nov. 2010: le banche sempre più spesso per erogare un mutuo casa stanno chiedendo di ipotecare un secondo bene del mutuatario, una fidejussione a garanzia, una polizza assicurativa; queste richieste aggiuntiva sono quelle che rientrano nella cd "stretta sui mutui casa".
Il calo dei mutui caso rispetto allo stesso periodo del 2009 è del 4%

Giugno 2010: dopo che la crisi finanziaria e poi economica ha raggiunto livelli di profondità inimagginabili fino a qualche mese fa, finalmente un debole segnale di ripresa lo si intravede nel mercato dei mutui casa; nel 4° trimestre del 2009 risulta in crescita l'importo medio nazionale dei mutui (si aggira intorno a 122000 euro). Questo dato può avere diverse spiegazioni: allentamento della "stretta sul credito" da parte delle banche, agevolazioni del legislatore, aumento della domanda e crescita della fiducia.
Nel primo trimestre 2010 il trend di crescita dei volumi si conferma nel Nord mentre si registra una flessione nel resto d'Italia. Aumenta ancora l'importo medio erogato e si allungano i tempi di erogazione (circa 2 mesi e mezzo) - le banche sono sempre prudenti nel concedere il denaro (anche perche il costo delle case è in continuo ribasso e un'insolvenza si tradurrebbe necessariamente in una perdita economica).



Rapporto tra importo del mutuo e valore della casa - LTV loan to value: le banche fissano tassativamente questo valore al di sotto e mai sopra l'80% (in passato abbiamo assistito a frequenti casi di mutui con LTV superiori al 100%). In questo modo ci si protegge in parte da un'eventuale perdita di valore dell'immobile e da un'insolvenza del cliente e perdita della casa.
I mutui con LTV dell'80% costituiscono il 50% del totale; gli italiani tendono ad indebitarsi sempre di più, le rate dei mutui salgono e gli stipendi crescono molto meno, il cd rapporto rata reddito che fisiologicamente è fissato ad 1/3 (per poter vivere ancora dignitosamente) tende a cresce (siamo mediamente al 35%).

Preferenze degli italiani - Novembre 2006
Gli ultimi e ripetuti aumenti dei tassi della BCE (che segue una politica anti inflazionistica) hanno ulteriormente fatto convergere un maggior numero di italiani verso la scelta del tasso fisso nella richiesta di un mutuo casa (le richieste del fisso superano il 50%), nonostante il rialzo consistente dei tassi, il mercato dei mutui e dei prestiti in generale non subito alcuna flessione anzi, nell'ultimo anno (dato bancaitalia) si è avuto un aumento del 20,5% di richieste.
Cerchiamo di scendere nel dettaglio e capire perchè sta succedendo tutto questo: 3 anni fa lo spread tra gli indici (euribor e irs) di riferimento delle due tipologie di tassi (rispettivamente varibile e fisso) era al 2%, pertanto, la scelta del tasso variabile era ampiamente giustificabile dal grosso risparmio ottenuto sul valore della rata che avrebbe sicuramente inglobato il rischio di un aumento dei tassi, oggi (articolo scritto a Nov 2006) tale differenza si è ridotta a circa 0.70%.
Se è vero che la BCE segue e mima in differita le scelte della Federal Reserv americana allora c'è da preoccuparsi in caso di scelta del variabile (la bce ha fatto solo 5 ritocchi al rialzo dei tassi, la Federal Reserv ne ha fatti ben 14 consecutivi).
Il consumatore attento non sceglie in modo affrettato la soluzione mutuo-casa, da un dato di un autorevole giornale di finanza risulta che valutando attentamente tutte le offerte delle banche è possibile risparmiare su ogni rata fino a 70 euro mensili per un mutuo decennale e fino a 115 euro per un ventennale (se la cifra richiesta è di 200000 euro).



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