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Spese per "accendere un mutuo"



Perizia
La perizia è la stima del valore commerciale e delle caratteristiche catastali dell'immobile per cui vuoi chiedere un finanziamento ed è richiesta da tutte le banche. Nella maggior parte dei casi, è redatta da un professionista di fiducia dell'istituto di credito (di solito è un architetto che lavora come consulente esterno della banca). Queste spese hanno quasi sempre un importo fisso che viene dato direttamente al professionista in contanti a termine della perizia (la fattura vi sarà spedita a casa in un secondo momento).



Istruttoria
L'istruttoria è la fase in cui la banca, attraverso la valutazione delle tue capacità di credito, stabilisce se concederti o meno il finanziamento. Le spese di istruttoria possono avere un importo fisso quasi mai sono determinate in percentuale sulla somma richiesta. Alcune banche o alcuni mutui non prevedono spese di istruttoria.

Assicurazione
Al momento della sottoscrizione del mutuo, le banche richiedono che l'immobile per cui vuoi chiedere il finanziamento, sia obbligatoriamente assicurato per l'incendio e/o scoppio (è una forma di tutela della banca verso il finanziamento che vi sta concedendo). L'ammontare dell'assicurazione può variare a seconda del valore della casa, o più frequentemente, a seconda dell'importo del finanziamento (in %).







Imposte
Il contratto di mutuo è soggetto all'imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% del finanziamento concesso (in luogo dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e delle tasse sulle concessioni governative). Questa imposta viene trattenuta direttamente dalla banca, al momento dell'erogazione del finanziamento (attenzione chiedete anticipatamente alla banca l'entità di questa imposta e la somma effettiva che vi sarà erogata al netto di questa imposta, altrimenti potreste ritrovarvi in sede di rogito con una somma inferiore in denaro al prezzo pattuito).

Gestione
Le spese di gestione del finanziamento sono generalmente annuali e sono applicate dalla banca una frequenza annuale (il pagamento delle spese avviene in automatico - la rata di Gennaio o Febbraio vi arriva maggiorata) . Alcuni mutui non prevedono spese di gestione.

Penali
Se decidi di rescindere anticipatamente il mutuo dovrai affrontare delle spese penali, solitamente calcolate in percentuale sull'importo rimborsato anticipatamente (ossia la quota capitale restante - ecco l'importanza per le banche di avere un piano di ammortamento alla francese, cioè rovesciato). La percentuale applicata è data dal contratto, l'importo da pagare varia a seconda del periodo in cui ci si trova nel piano di ammortamento.

Fisco
Sottoscrivere un contratto di mutuo comporta l'applicazione di imposte, ma anche la possibilità di godere di alcuni vantaggi fiscali (vedi agevolazioni).

Imposta sostitutiva
Sui mutui grava l'imposta sostitutiva dell'imposta di registro, ipotecaria, catastale e dell'IVA, nella misura dello 0,25% sull'importo complessivo (vedi glossario).

Detrazioni fiscali
Sei sottoscrivi un mutuo hai diritto ad alcune agevolazioni fiscali che riducono l'incidenza dei costi del finanziamento. Gli oneri accessori e gli interessi passivi calcolati sul mutuo possono, infatti, essere detratti dall'imposta sul reddito delle persone fisiche (se si tratta di acquisto della prima casa - da dichiarare nell'apposito spazio del 730 - la quota interessi pagata per l'anno precedente viene inviata dalla banca) o essere dedotti dal reddito imponibile delle società.

Imposta di Bollo
in esecuzione del DLGS 565 del 30/12/95 sulla prima rata di restituzione di un prestito si applica un'imposta di bollo fissa di € 14,62



Garanzie
A fronte della concessione di un mutuo, le banche richiedono alcune garanzie in grado di assicurare l'adempimento dell'obbligazione di chi richiede il finanziamento. Quelle più diffuse, sono l'ipoteca e la fideiussione, ma attenzione anche alla copertura assicurativa.

Ipoteca
L'ipoteca è un diritto reale di garanzia (della banca che eroga il prestito) mediante il quale la banca ha il potere di espropriare il debitore insolvente dell'immobile dato a garanzia. L'iscrizione dell'ipoteca è effettuata per atto pubblico davanti ad un notaio.

Fideiussione
A volte la banca richiede garanzie aggiuntive rispetto all'ipoteca: la più diffusa è la fideiussione. La fideiussione è rilasciata da un soggetto diverso dal mutuatario che, in caso di inadempimento dell'obbligazione, si impegna con il suo patrimonio personale (è necessaria quando il mutuatario non riesce a garantire con le proprie entrate mensili il costo della rata di restituzione).

Copertura assicurativa
La polizza incendio deve essere stipulata obbligatoriamente sull'immobile in garanzia e, in genere, viene sottoscritta con compagnie di assicurazione convenzionate con le banche creditrici (fate attenzione che questa voce vi viene detratta dall'importo chiesto, fate bene i conti per non avere brutte sorprese al rogito). Le caratteristiche di tale copertura assicurativa variano a seconda del tipo e del valore dell'immobile. Altre forme assicurative non sono obbligatorie e riguardano polizze vita dei contraenti e polizze a tutela della capacità di reddito.

Parcella Notarile: come si calcola e a quanto ammonta, ruolo del notaio nel contratto di mutuo.


Novità in tema di mutui, decreto Bersani



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