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Mutuo ipotecario

Garanzie richieste dall'istituto di credito


La migliore e più efficace forma di garanzia per la banca che vi concede il mutuo è l'ipoteca (su altri immobili di proprietà o su quello che state acquistando - il proprietario può comunque disporre liberamente del bene), tale garanzia esercitabile solo su beni immobili consente al creditore (la banca) il diritto di prelazione sul bene in caso di inadempienza (se non potete restituire più quanto dovuto), l'ipoteca viene formalmente registrata attraverso l'iscrizione ad un pubblico registro.
La durata dell'ipoteca è solitamente ventennale, in base alla durata del mutuo es se decennale l'ipoteca si estingue con esso (non ha più valore dopo la completa restituzione del mutuo (esempio di diritto accessorio) - va in alcuni casi cancellata), se trentennale l'ipoteca va rinnovata alla scadenza dei 20 anni.




Altre considerazioni sull'ipoteca
  • L'ipoteca non può essere accesa su una parte del bene immobile (indivisibilità del bene),
  • la funzione dell'ipoteca per il creditore è duplice: da il diritto di esproprio del bene immobile vincolato a garanzia della somma finanziata; da il diritto di essere soddisfatto in modo preferenziale sul prezzo ricavato da una eventuale vendita per saldare i debiti (es fallimento o più creditori).
  • L'ipoteca è un vicolo forte (una sorte di ombrello assicurativo) che pone decisamente al riparo il cretitore nei confronti di altri ed eventuali creditori (che in ogni caso sarebbero meno garantiti sullo stesso bene).





    Ipoteca nel dettaglio
    Analizziamo i quattro elementi essenziali dell'ipoteca:
  • il documento che specifica l'acquisizione dell'ipoteca detto : titolo
  • l'iscrizione
  • il bene immobile
  • il credito da garantire

    L'atto formale che costituisce un'ipoteca è la registrazione ad un pubblico registro, tale operazione viene richiesta dal creditore presentando il "titolo" (il contratto di finanziamento).
    L'iscrizione è precedente al versamento della somma (in caso di pronto cash è quasi contestuale) e la somma versata al rogito viene resa disponibile salvo buon fine (di solito entro 15 - 20 giorni).
    Solitamente la banca "accende" un'ipoteca per un importo che oscilla tra il 150% e il 200% del valore erogato nel prestito, questa è una ulteriore tutela del capitale erogato che viene messo al riparo dagli interessi, interessi di mora (incaso di pagamento in ritardo delle rate o addirittura di mancato pagamento) e altre spese accessorie.
    Se l'immobile è comprensivo di garage (pertinenza dell'immobile) l'ipoteca graverà anche su questo.



    Ricordiamo che via via che si restituisce il capitale il mutuatario risulta meno indebitato con la banca e se lo desidera (per esempio se ha necessità di dare in garanzia il proprio immobile per altre operazioni finanziarie) può chiedere a costo zero di ridurre il grado dell'ipoteca e l'importo della stessa.

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