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Guida ai mutui

Proposta d'acquisto
Dopo aver trovato la casa che più soddisfa le tue esigenze, è necessario presentare al venditore una "proposta" scritta, che dichiara il tuo impegno ad acquistare la casa alle condizioni che avete stabilito durante gli accordi verbali (il prezzo scritto nella proposta può essere anche diverso da quello richiesto - è questa una fase di gioco al rilancio fino a travare un punto di incontro sul prezzo finale -). Questo atto, comunemente definito "proposta irrevocabile d'acquisto", può essere inviato al venditore attraverso una raccomandata o un telegramma. (Proposta irrevocabile di acquisto: Fac Simile )
Attenzione:
La proposta d'acquisto impegna solo chi intende comprare la casa e non chi la vende. Per questo, prima di presentarla, fai visionare l'immobile da un tecnico che accerti la mancanza di anomalie o vizi sulla casa. Spesso il venditore ( in realtà è l'agenzia, ove presente come intermediaria, a chiedere un acconto a titolo di impegno e per dare valenza all'offerta) chiede che la proposta sia accompagnata da un acconto. Per questo tipo di pagamento è meglio anticipare solo piccoli importi e avere sempre le ricevute di quanto versato. La forma di pagamento più appropriata per l'acconto è un assegno, non trasferibile e intestato al venditore (mai intestarlo all'agente o all'agenzia, tanto meno lasciarlo privo di intestazione).



Compromesso Il compromesso è una "promessa di vendita" ed è il contratto con cui, insieme al venditore, stabilisci tutte le condizioni di acquisto della casa. Il documento può essere redatto in carta semplice, in bollo o registrato presso un notaio. Generalmente, il compromesso prevede l'immediato versamento del 20% del prezzo pattuito per l'immobile. In questa fase, le parti si impegnano inoltre a stipulare, entro un tempo determinato, l'atto pubblico di compravendita. Acconto L'acconto è una somma di denaro da versare anticipatamente al venditore per l'acquisto della casa. Nel caso l'operazione non andasse a buon fine, questa somma ti viene semplicemente restituita (a volte è prevista una penale che prevede la restituzione del doppio della caparra).

Qualche consiglio
Nel compromesso puoi specificare tutte le clausole necessarie a tutelarti nell'operazione d'acquisto. Per questo motivo è meglio rivolgersi a un notaio (seguite questo consiglio anche se operate tramite agenzia) che possa indicare le formule migliori da inserire nel contratto.
Leggi il compromesso in ogni sua parte prima di firmarlo senza lasciare spazi in bianco all'interno dell'atto per evitare che, successivamente, vengano inserite nuove clausole non concordate (ricordate che non bisogna mai fidarsi in queste transazioni che richiedono tanto denaro).
Se l'immobile è già occupato, chiedi al venditore di poter visionare il contratto di affitto e la raccomandata da cui si evince il termine della locazione in corso qualora prvisto.
Solitamente il compromesso è redatto in carta semplice su modulo apposito, ma si può decidere di trascriverlo per evitare rischi tipici di alcune situazioni come: il fallimento del venditore (se imprenditore o società), la vendita contemporanea della casa a più acquirenti, la nascita di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile. La trascrizione prevede che il contratto sia stipulato davanti a un notaio, registrato e trascritto. Ciò comporta delle spese aggiuntive, ma ti garantisce una posizione di privilegio (rispetto agli altri creditori) nelle situazioni descritte.
Per ogni tipo di versamento, richiedi sempre al venditore una ricevuta (ricorda che se compri da un soggetto fallibile si possono rivalere sul bene che hai acquistato per i due anni successivi al rogito).
Fac Simile - Compromesso

A questo punto manca solo il rogito, ovvero l'atto di compra-vendita
viene redatto da un notaio sotto forma di atto pubblico e rappresenta il contratto definitivo d'acquisto. Riporta tutti i dati già indicati nel compromesso e, nella maggior parte dei casi, prevede che l'acquirente saldi la somma spettante al venditore.

Qualche consiglio
Se il venditore è fallibile, non esitare a richiedergli il certificato fallimentare per dimostrare al giudice (in caso di fallimento) la sua buona fede ed evitare dunque la revocatoria fallimentare. Questa operazione si ha nel momento in cui il curatore fallimentare acquisisce l'immobile per pagare i creditori del fallito; se non ci fosse il certificato fallimentare, tu che hai acquistato l'immobile diventeresti semplicemente un "creditore chirografario", dando privilegio a tutti gli altri creditori del venditore che hanno maggiori garanzie.

A tale proposito, fai attenzione anche all'importo dell'immobile indicato nel rogito. In genere, viene dichiarato il valore minimo che consente di evitare controlli erariali, ma è poi solo per questa somma (e non per quella effettivamente pagata) che, in caso di fallimento, ci si potrà rivalere sul venditore.



Ulteriori informazioni: Tipologie di contratto

Assicurazione Caso Morte - è una forma di garanzia in vita: copre l'importo corrispondente al capitale assicurato, estinguendo il debito residuo e liquidando eventuali eccedenze al beneficiario; il premio è detraibile dalla dichiarazione dei redditi (stesso principio di alcuni fondi pensione).

Mutuo Chirografario: finanziamento a medio e lungo termine in cui non è prevista la garanzia ipotecaria, ma viene richiesta la garanzia personale del richiedente o di terzi. Può essere anche acquisito in garanzia il pegno su titoli o valori mobiliari (si tratta di un mutuo non ipotecario sulla casa acquistata).

Perizia: valutazione dell'immobile per determinare il valore cauzionale dell'immobile offerto in ipoteca (da questo valore verrà calcolato es l'80% dell'importo finanziabile - è la perizia che stabilisce l'importo massimo finanziabile). Deve essere redatta da uno dei tecnici convenzionati con l'istituto di credito (di solito un architetto consulente esterno dell'istituo di credito).

Valore cauzionale: è il valore che emerge dalla perizia tecnica. Rappresenta il valore commerciale dell'immobile valutato.

ISC: E' un indicatore sintetico del costo del credito, calcolato conformamente alla legge sul calcolo del TAEG, ed è espresso in percentuale sull'ammontare del prestito concesso. Fanno parte del calcolo dell'ISC, oltre agli interessi, anche le spese accessorie quali spese istruttoria pratica, le spese di amministrazione, ecc..

Risoluzione: scioglimento anticipato del contratto al verificarsi di specifici eventi pregiudizievoli previsti nel contratto stesso, a causa del quale il mutuatario ha l’obbligo di pagare immediatamente l’intero debito.





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