Mutuo edilizio

Vogliamo apportare un piccolo approfondimento ai mutui cd SAL stato di avenzamento dei lavori, sono dei mutui classificati come edilizi e per come sono concepiti non possono essere erogati immediatamente ma deveono seguire un iter parallelo alla costruzione dell’immobile, ricordiamo che la casa rappresenta la garanzia per il mutuo stesso e che diviene tale e si consolida come valore solo al termine della sua realizzazione; questo mutuo viene erogato in parti congrue al valore dell’immobile in fase di realizzazione, il mutuatario in questa fase paga delle rate di preammortamento costituite dai soli interesi sulla somma capitale erogata, il vero ammortamento (restituzione della quota capitale) può iniziare solo quando tutta la cifra richiesta viene erogata (al termine dei lavori), a quel punto la rata reale (di importo decisamente maggiore) sarà costituita da una quota capitale e da una quota interessi. Per come è strutturato è chiaro che è meno conveniente di un mutuo casa tradizionale, oò preammortamento in tutti i casi aggravia i costi per il cliente finale.
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Mutui a tasso variabile

Chi sta beneficiando dei tassi estremamente bassi di questo periodo?
Certamente i nuovi mutuatari che stipulano mutui casa a tasso fisso o variabile sono costretti ad assorbire uno spread bancario superiore al 3% e a pagare tassi di interessi prossimi al 5%, questi tassi sono gli stessi che venivano praticati negli anni scorsi solo che la componente spread era inferiore e la componente costo del denaro era maggiore. Attualmente gli unici a beneficiare dei tassi di interesse di riferimento così bassi sono quelli che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile nel periodo 2007-2008 con spread bancario spesso inferiore al 1% (periodo d’oro dei mutui quando le banche per accaparrarsi clienti schiacciavano il loro margine di guadagno), questi fortunati mutatari attualmente stanno pagando interessi anche inferiori all’1% sul capitale residuo (il costo del denaro è del 0,4% e lo spread è rimasto bloccato intorno all’1%).


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Negli ultimi 6 anni non abbiamo mai visto mutui stipulati a tasso variabile che nel tempo hanno fatto incrementare la rata ad una cifra superiore a quella prevista per un pari mutuo stipulato a tasso fisso nello stesso periodo, i mutuatari a tasso variabile quindi hanno fatto sempre la scelta migliore ottendo un risparmio considerevole sul costo del mutuo in termini di interessi riconosciuti alla banca. Per i futuri mutuatari a tasso varibile consigliamo solo di scegliere un opzione sul tetto del tasso, tipo cap, in questo modo si mettono al riparo da eventuali repentini aumenti dei tassi in caso di ripresa economica dell’area euro.
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Mutui e spread bund-btp

In questi ultimi mesi abbiamo assistito ad un aumento costante dello spread bancario sui mutui casa, le banche hanno aumentato di 2 punti percentuale l’ampiezza su cui oscilla il massimo e il minimo spread applicato dagli istituti di credito (1,30-3,00% di un anno e mezzo fa al 2,50-5% attuale). Per l’elevato valore di spread alcuni prodotti finanziari sono diventati invendibili, un esempio è il mutuo a tasso variabile con l’opzione cap, in questo caso si può arrivare ad un tasso applicato che sfiora il 6,5% rendendo difatto impraticabile questa soluzione. Se l’Italia deve pagara di più il denaro questo carico oneroso si scarica sulle banche che a loro volta lo scaricano sui clienti finali che hanno bisogno di prestiti e mutui. E’ impraticabile anche la via di chiede un mutuo all’estero, ad esempio a qualche banca tedesca, i prestiti interbancari sono bloccati dalla Germani a verso banche di paesi in difficoltà tra cui anche l’Italia (oltre la spagna, irlanda, portogallo e grecia).
 
 

Acquistare casa senza mutuo

In molti ci chiedono come si possa acquistare una casa dal valore di qualche centinaio di migliaia di euro senza chiedere un mutuo, in effetti la stretta sul credito delle banche (minore disponibilità a concedere mutui casa a soggetti che non posseggono esattamente determinati requisiti a garanzia della somma richiesta), l’abbassamento dell’ltv – loan to value, la cifra in percentuale al valore stimato dell’immobile che la banca è disposta a concedere in caso di esito positivo della richiesta (prima si poteva andare anche oltre il 100% in caso di ristrutturazione combinata all’acquisto, ora si arriva a stento al 50%), complicano e non poco la vita all’acquirente che non dispone dell’intera cifra in contanti.
Una soluzione che potrebbe avvicinare l’esigenza del venditore, che non trova acquirenti, e acquirente è un prestito cambializzato dilazionato in 5-10 anni, una somma cioè che viene pagata a scadenza annuale e garantita da cambiali, questa soluzione chiaramente deve essere accettata dal venditore che a differenza del mutuo (dove il denaro gli viene consegnato tutto e subito al momento del rogito) si vedrebbe dilazionata nel tempo l’entrata in denaro genarata dalla vendita. Chiaramente anche il venditore è cosciente che alle condizioni attuali del mercato è molto difficile trovare acquirenti potenziali che riescono a coprire in contanti cifre elevate.
Ricordiamo che in caso di prestito cambializzato le cambiali devono riportare il bollo altrimenti non rappresentano un titolo immediatamente esecutivo, i bolli hanno un costo del 12 per mille dell’importo della cambiale stessa.
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Tipi di Mutui

Mutuo cambiario:  è un mutuo che viene erogato emettendo a garanzia delle cambiali
Mutuo chirografario: mutuo non assistito da garanzie reali
Mutuo con opzione: clausola che consente al mutuatario di varire il tasso una o più volte durante la restituzione, solitamente si passa dal variabile al fisso o viceversa, è una forma di garanzia per il cliente ed ha un costo che viene scaricato sul tasso di interesse praticato.
Mutuo feneratizio: è semplicemente un mutuo che produce interessi sulle somme erogato, in pratica ogni mutuo è da considerarsi tale.
Mutuo fideiussorio: assistito da una garanzia costituita da una fideiussione
Mutuo ipotecario: è un mutuo assistito da una garanzia costituita da un’ipoteca di primo grado sull’immobile oggetto della compravendita.
Mutuo obbligatorio: un soggetto si impegna ad erogare un mutuo ad un altro senza stipula di alcun contratto.
Mutuo di scopo: in questo tipo di mutuo il mutuatario ha l’obbligo di utilizzare la rivenienza dell’erogazione per una finalità per precisa (in molti casa per esempio per l’acquisto di un immobile), chi eroga per assicurarsi che la destinazione del denaro sia quella pattuita lo fa  intestando il denaro direttamente alla persona che vende il bene (chi vende la casa).
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Mutuo al supermercato

Dopo le farmacie nei supermercati ecco i prestiti e i mutui in uno spazio dedicato al credito, le catene degli iper sembra fare sul serio e si lanciano aprendo nei punti vendita delle vere e proprie banche specializzate nei finanziamenti; Carrefour per esempio ha aperto nel 2011 23 “filiari” e già sono pronte altre 7 entro il 2012, sono tutti soggetti autorizzati dalla banca d’Italia all’intermediazione finanziaria, parliamo per adesso di “banca Carrefour che oltralpe già ha raccolto un miliarod e mezzo di euro. Punto di forza del sistema iper-credito sono i tassi particolarmente vantaggiosi e la possibilità di operare durante l’orario di apertura dei centri commerciali che vanno oltre ogni possibilità delle banche convenzionali (vedi per esempio le aperture domenicali). In precedenza solo la coop  tirreno si era affacciato al mondo del credito col suo “prestito sociale”, un vero e proprio libretto di risparmio riservato ai soci coop allo scopo di formare capitali da destinare all’erogazione di finanziamenti che i canali convenzionali escludono (richiedenti che non hanno tutti i requisiti necessari a garanzia della somma, ad esempio per un lavoro precario o per un reddito non sufficiente).
 

Intermediari finanziari

Sono in molti a chiederci come fanno molte società di intermediazione anche online ad offrire mutui casa di istituti di crediti a dei tassi spesso più bassi di quelli praticati dalla estesse banche allo sportello?
Potrebbe sembrare un paradosso ma in realtà la giustificazione è legata ai volumi, i siti web e le agenzie finanziarie convenzionate con le principali banche specializzate in mutui possono applicare dei tassi di interesse su molti prodotti finanziari che sono altamente concorrenziali rispetto al sistema dei mutui casa erogati direttamente in banca, l’abbattimento dei costi in parte è legato all’utilizzo dello strumento telematico che esclude tutta una serie di figure professionali, dall’altra l’elevato numero di pratiche che si riescono a passare alle banche.
Ricordiamo solo che il cliente deve stipulare il mutuo direttamente con l’istituto di credito e solo ad esse dovrà pagare i ratei mensili, questo può essere sufficiente per mettersi al riparo da grosse truffe (ad esempio pagare all’intermediario che non passa il denaro alla banca lasciando il debito tal quale se non con aggravio di interessi).

Sofferenze bancarie

Le sofferenze bancarie sono in continua ascesa, questo dato ormai da qualche mese non è più una novità: le banche hanno in conto circa 82 miliardi di euro sotto questa voce (crediti di scarsa qualità), l’aumento  rispetto allo stesso periodo del 2011 è superiore all’11% corrispondente a quasi 9 mld euro.  Questa situazione chiaramente farà decidere molte banche a uscire quanto prima da tale onere, chi potrà starà lontano dei crediti di scarsa qualità (cioè forniti ad aziende che non hanno dei requisiti per la restituzione ottimali). Questo stato non è altro che uno dei tanti indicatori di crisi che il sistema Italia sta attraversando in questa fase, confindustria qualche giorno fà lo ha definito come post bellico se non peggio. La scarsa liquidità con l’impossibilità per molti piccoli imprenditori di rientrare dei propri crediti che creato un circolo vizioso che rende ingessata tutta l’economia.
Da una parte stanno diminuendo i prestiti e i mutui alle imprese, dall’altra stanno aumentando le segnalazioni di riciclaggio del denaro effettuate dagli intermediari, segno questo che la criminalità ha trovato spazio in questo contesto aumentando i volumi dei suoi affari, chiaramente a condizioni usuraie.

 

Crollo immobiliare ma i prezzi restano su

Il mercato delle compravendite di immobili sembrava tenere, in questi mesi aveva perso solo qualche punto percentuale, nel primo trimestre 2012 però il crollo: -19,6%, non si registrava un dato peggiore a questo dal lontano 2004 anno in cui sono cominciate le rilevazioni. Gli italiani vedono il futuro sempre meno roseo e per questo non credono nell’acquisto della casa come avevano fatto per decenni. Riguardo a questo dato così negativo le ipotesi che si fanno per giustificarlo sono molte, una su tutte è l’imu, la tassa ultima nata ma già più odiata dagli italiani.
Nelle singole città il dato peggiore è di Palermo, Napoli e Milano sotanzilmente tengono con un -10%.
Forse è ora che i prezzi scendano, ormai ristagnano da pesi bloccando il mercato, i venditori non li vogliono abbassare e preferiscono aspettare piuttosto che vendere ad un prezzo ribassato secondo il loro punto di vista, nella realtà le quotazioni attuali sono mediamente tra il 30 e il 40% superiori al reale valore di mercato, ci sono ancora forti margini di discesa dei prezzi, bisogna aspettare il momento giusto.
 

Mutuo ai giovani senza spese

Un mutuo casa è un prodotto finanziario complesso a cui sono legati diversi aspetti fiscali, è di questi giorni la notizia incredibile che un ragazzo americano è riuscito ad acquistare una casa e ristrutturarla con un mutuo trentennale e con le detrazioni previste a rientrare completamente delle rate pagate mensilmente, in poche parole tra 30 anni si ritroverà una casa ristrutturata per la quale non avrà speso nulla di suo.
Non vogliamo accendere false illusioni nei giovani italiani, da noi un meccanismo del genere sarebbe impossibile da realizzare, le barriere sono già all’entrata: i lavaratori precari non possono accedere al credito allo stesso modo dei lavoratori con contratto a tempo indeterminato.