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Opzione swap per i mutui a tasso misto

Ricordiamo che ogni opzione richiesta ed aggiunta ad un contratto di mutuo casa ha un costo in termini di interessi che viene scaricato sul cliente finale, spesso queste soluzioni a tasso misto consentono un limitato numero di passaggi (a scadenze temporali predefinite, ad esempio dopo 5 anni) a tasso diverso nel corso della restituzione della cifra ricevuta. Quando il mutuatario che parte a tasso variabile decide di passare a tasso fisso lo fa perchè molto probabilmente i tassi di interesse sono al rialzo e la rata rischia di diventare pesante, ma già a questo punto è aumentato anche il tasso fisso e quindi la convenienza è sostituita dalla sola certezza che la rata non cambierà più in futuro, in realtà un tasso misto diventa un tasso di interesse utile per poter raddrizzare un mutuo in via di restituzione solo se il cliente è libero di passare quante volte vuole da una soluzione ad un altra, non esistono però prodotti finanziari del genere in commercio.
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Mutuo liquidità

Sono dei mutui che consentono di ottenere denaro liquidio portando in garanzia (con copertura ipotacaria di primo grado) un casa già di proprietà, solitamente si può ottenre una cifra che sfiora il 50% del valore stimato dell’immobile, un vincolo necessario è che la casa deve avere una destinazione ad uso abitativo (non può essere uno studio o altro).

Rinegoziare un mutuo casa

La rinegoziazione di un mutuo casa in essere può essere richiesta da un mutuatario alla propria banca, quest’ultima viste le mutate esigenze del cliente può decidere in tutta autonomia se accettare o meno un’operazione finanziaria del genere; la rinegoziazione prevede una ridiscussione delle condizioni previste per il mutuo in termini di tassi e spese che sia più congrua alle mutate condizioni di mercato, può essere un alternativa amichevole alla surroga che invece sposta il mutuo ad altra banca. Il cliente che chiede una rinegoziazione del mutuo probabilmente è in difficoltà per il pagamento della rata, la banca a questo punto deve decidere come regolarsi per questo credito per non deteriorarlo e rischiare di ritrovsrsi un cliente insolvente (la scelta dipende anche da quanto è stato restituito rispetto al capitale erogato, chiaramente una situazione del genere che si presenta dopo poche rata pagate mette la banche nelle condizioni di rivedere gli accordi per non ritrovarsi un capitale garantito da ipoteca inferiore al capitale residuo, ricordiamo che le case sono in un periodo di svalutazione che si sta accentuando al ribasso).  Mutui casa: http://www.mutuobanca.com

Assicurazione sul mutuo

Molte banche consigliano nel migliore dei casi di coprirsi dal rischio assicurandosi contro il rischio vita (o eventi avversi imprevisti durante la restituzione del prestito casa)con una polizza opportuna; spesso la copurtura assicurativa viene estesa anche ad altri componenti del nucle familiare che contribuiscono in solido al pagamento delle rate del mutuo (pur non essendone cointestatari). Segnaliamo la polizza di mutuionline salvamutuo che consnete di variare in modo opportuno durante la restituzione il capitale assicurato calibrandolo sul capitale residuo, solitamente i massimali sono più alti per lasciare liquidità al beneficiario e in ogni caso non si può superare i 500000 euro, il versamento dei premi è svincolato dal piano di rientro del capitale del mutuo casa, la durata spesso si fa coincidere ma i premi possono essere pagati anche in minore tempo pur restando valida la durata della copertura a tutto il periodo di restituzione. Essendo un prodotto vita è buona norma compilare con attenzione il prospetto informativo iniziale, la superficialità potrebbe tradursi in cavilli per non vedersi poi riconosciuta la somma coperta da assicurazione, è vero che spesso basta una semplice dichiarazione di essere in buona salute al momento della stipula (se il capitale assicurato non è eccessivo), vi sarà richiesta una accurata visita medica con indagini diagnostiche se il capitale assicurato è elevato.
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Rent to buy – Affitto con diritto di riscatto

In poche parole affitto casa con l’opzione di comprarla a scadenza, si tratta di una formula innovativa che si affianca ai tradizionali canali di acquisto di un immobile, presenta dei vantaggi e svantaggi che però possono in qualche caso creare un bypass al problema mutuo e  stretta sul credito. Vediamo nel dettaglio in cosa consiste e quale meccanismo finanziario si sfrutta: il soggetto che vuole acquistare una casa la sceglie e stipula con propriatario un contratto di affitto con opzione (solitamente di durata triennale), ci si accorda per un compenso mediamente più alto rispetto al valore di mercato, le somme pagate in più saranno accantonate come anticipo sull’eventuale acquisto. In fase preliminare si fissa anche il prezzo della compravendita e lo si blocca (una sorta di future su una casa, però senza obbligo). Un vantaggio potrebbe essere che le spese sulla casa resterebbero a carico del proprietario (imu ad esempio), mentre il blocco del prezzo in questo periodo di contrazioni delle quotazione delle case potrebbe rivelarsi un aspetto negativo (del resto il proprietario deve avere anche un beneficio dalla cosa). In questo modo l’affittuario e futuro acquirente avrà realizzato: utilizzo della casa, un accantonamento di una cifra che gli servirà come anticipo per l’acquisto (la parte pagata in eccesso rispetto agli affitti medi praticati). Una delle clausole che proteggono l’affittuario-acquirente è quella che gli garantisce di poter portare a termine l’operazione con l’acquisto o rinunciare (ciò non deve necessariamente comprare se cambia idea, diritto di riscatto e non obbligo di acquisto). Se si parla di una casa venduta da costruttore bisogna proteggere la somma versata dal rischio fallimento dell’imprenditore, una delle soluzioni è una garanzia fideiussoria sulle somme eccedenti versate. Ci potrebbe essere un problema con l’ipoteca accesa dal costruttore per avere un mutuo edilizio, essendo la garanzia ipotecaria indivisibile è fondamentale rivolgersi da subito ad un notaio per frazionarla per le singole abitazioni dell’edificio costruito (se si tratta di una casa in condominio).
La quota dell’affitto destinata al riscatto dell’immobile dipende dal contratto, di solito è tanto più alta quanto minore è la durata temporale dell’opzione.
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Prospetto ESIS

Il prospetto ESIS è cosa diversa rispetto al foglietto informativo, quest’ultimo infatti riporta le condizioni massime per alcuni parametri applicabili ad un contratto di mutuo generico, il modello esis invece riporta nello specifico le informazioni riguardanti il contratto in essere  del richiedente, in poche parole sono due domumenti, il primo generale e il secondo rappresenta un preventivo specifico del cliente che richiede un mutuo casa. Quindi per l’aspirante mutuatario sarebbe la condizione ideale farsi consegnare il modello esis in fase preliminare in modo da poter valutare gli effettivi costi, nella realtà però accade che quasi mai le banche consegnano in quella sede il prospetto e un confronto tra le varie offerte diventa difficile. Il prospetto esis è stato introdotto dal codice di condotta europeo per i mutui casa nel lontano 1997, in Italia recepito nel 2002 non c’è tuttora una legge che obblighi le banche a consegnare al cliente tale prospetto in tempi utili (mi è capitato tempo fa di verificare che tale prospetto veniva spedito al cliente da una banca online pochi giorni prima della stipula quando ormai la banca addirittura aveva già spedito gli assegni al notaio).
 
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Numero di finanziamenti e sofferenze

Ad Agosto 2012 niente di nuovo, niente tregua estiva al calo del numero di finanzimanti erogati; i prestiti bancari concessi ad amministrazioni pubbliche e ai privati sono in calo dell’1,9% su base annua. Nel complesso, se ti tengono conto di tutte le attività finanziarie in cui una famiglia italiana potrebbe investire si ottiene una contrazione del 3%: bene titoli di stato, male azioni e fondi comuni di investimento, in controtendenza i prestiti per l’acquisto di case, in aumento dell1%.  Il rapporto sofferenze nette/impieghi totali si è collocato al 3,34% dal 3,31% di giugno 2012 e dal 2,77% di luglio 2011.
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Mercato dei mutui casa

Crollo veloce e costante delle richieste di mutui casa negli ultimi mesi, nei primi 8 mesi del 2012 donanda in calo del 44% rispetto all’anno precedente; quindi non sono solo le banche che con la stretta sul credito tendono a non concedere mutui ma sono proprio gli aspiranti mutatari a mancare, in realtà molti si fermano prima della richiesta perchè non hanno i requisiti di accesso o si vedono negare la concessione. Uno dei motivi del calo è senz’altro il calo vistoso del loan to value, in molti non riescono a coprire la parte del costo dell’immobile che si deve pagare in contanti (l’ltv è sceso al 50%). Mentre qualche anno fa la gente acquistava casa praticamente senza soldi indebitandosi completamente per l’intera somma pagata per la compravendita, oggi questo non è più possibile e coi prezzi attuali degli immobili è impensabile sborsare in contanti certe somme o almeno sono in pochi ad averle a disposizione.
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Alcuni prodotti nuovi ed interessanti

Senz’altro il mutuo pensato per i giovani lavoratori atipici di età compresa tra i 18 e i 35 anni che può arrivare fino al 100% è un prodotto innovativo che vuole uscire fuori dai cannoni utilizzati in questo periodo di crisi per erogare i mutui casa, stiamo parlando del mutuo superflash di intesa san paolo, i richiedenti a scadenza non devono aver superato i 65 anni di età, attualmente il tasso di interesse variabile per questo mutuo è del 3%; si tratta di un mutuo della galassia Domus che ingloba i benefici della sospensione o della maggiore flessibilità della rata in base alle variate esigenze del cliente. Tra i vantaggi e le possibilità citiamo:
spese di istruttoria: esente, – avviso  di scadenza e/o quietanza di pagamento: esente, – sospensione rate: gratuita, – flessibilità durata: gratuita.
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Mutuo edilizio

Vogliamo apportare un piccolo approfondimento ai mutui cd SAL stato di avenzamento dei lavori, sono dei mutui classificati come edilizi e per come sono concepiti non possono essere erogati immediatamente ma deveono seguire un iter parallelo alla costruzione dell’immobile, ricordiamo che la casa rappresenta la garanzia per il mutuo stesso e che diviene tale e si consolida come valore solo al termine della sua realizzazione; questo mutuo viene erogato in parti congrue al valore dell’immobile in fase di realizzazione, il mutuatario in questa fase paga delle rate di preammortamento costituite dai soli interesi sulla somma capitale erogata, il vero ammortamento (restituzione della quota capitale) può iniziare solo quando tutta la cifra richiesta viene erogata (al termine dei lavori), a quel punto la rata reale (di importo decisamente maggiore) sarà costituita da una quota capitale e da una quota interessi. Per come è strutturato è chiaro che è meno conveniente di un mutuo casa tradizionale, oò preammortamento in tutti i casi aggravia i costi per il cliente finale.
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