Archivio mensile:agosto 2012

Mutuo edilizio

Vogliamo apportare un piccolo approfondimento ai mutui cd SAL stato di avenzamento dei lavori, sono dei mutui classificati come edilizi e per come sono concepiti non possono essere erogati immediatamente ma deveono seguire un iter parallelo alla costruzione dell’immobile, ricordiamo che la casa rappresenta la garanzia per il mutuo stesso e che diviene tale e si consolida come valore solo al termine della sua realizzazione; questo mutuo viene erogato in parti congrue al valore dell’immobile in fase di realizzazione, il mutuatario in questa fase paga delle rate di preammortamento costituite dai soli interesi sulla somma capitale erogata, il vero ammortamento (restituzione della quota capitale) può iniziare solo quando tutta la cifra richiesta viene erogata (al termine dei lavori), a quel punto la rata reale (di importo decisamente maggiore) sarà costituita da una quota capitale e da una quota interessi. Per come è strutturato è chiaro che è meno conveniente di un mutuo casa tradizionale, oò preammortamento in tutti i casi aggravia i costi per il cliente finale.
Mutui Casa: http://www.mutuobanca.com

Mutui a tasso variabile

Chi sta beneficiando dei tassi estremamente bassi di questo periodo?
Certamente i nuovi mutuatari che stipulano mutui casa a tasso fisso o variabile sono costretti ad assorbire uno spread bancario superiore al 3% e a pagare tassi di interessi prossimi al 5%, questi tassi sono gli stessi che venivano praticati negli anni scorsi solo che la componente spread era inferiore e la componente costo del denaro era maggiore. Attualmente gli unici a beneficiare dei tassi di interesse di riferimento così bassi sono quelli che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile nel periodo 2007-2008 con spread bancario spesso inferiore al 1% (periodo d’oro dei mutui quando le banche per accaparrarsi clienti schiacciavano il loro margine di guadagno), questi fortunati mutatari attualmente stanno pagando interessi anche inferiori all’1% sul capitale residuo (il costo del denaro è del 0,4% e lo spread è rimasto bloccato intorno all’1%).


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Negli ultimi 6 anni non abbiamo mai visto mutui stipulati a tasso variabile che nel tempo hanno fatto incrementare la rata ad una cifra superiore a quella prevista per un pari mutuo stipulato a tasso fisso nello stesso periodo, i mutuatari a tasso variabile quindi hanno fatto sempre la scelta migliore ottendo un risparmio considerevole sul costo del mutuo in termini di interessi riconosciuti alla banca. Per i futuri mutuatari a tasso varibile consigliamo solo di scegliere un opzione sul tetto del tasso, tipo cap, in questo modo si mettono al riparo da eventuali repentini aumenti dei tassi in caso di ripresa economica dell’area euro.
Mutuo casa online: http://www.mutuobanca.com

Mutui e spread bund-btp

In questi ultimi mesi abbiamo assistito ad un aumento costante dello spread bancario sui mutui casa, le banche hanno aumentato di 2 punti percentuale l’ampiezza su cui oscilla il massimo e il minimo spread applicato dagli istituti di credito (1,30-3,00% di un anno e mezzo fa al 2,50-5% attuale). Per l’elevato valore di spread alcuni prodotti finanziari sono diventati invendibili, un esempio è il mutuo a tasso variabile con l’opzione cap, in questo caso si può arrivare ad un tasso applicato che sfiora il 6,5% rendendo difatto impraticabile questa soluzione. Se l’Italia deve pagara di più il denaro questo carico oneroso si scarica sulle banche che a loro volta lo scaricano sui clienti finali che hanno bisogno di prestiti e mutui. E’ impraticabile anche la via di chiede un mutuo all’estero, ad esempio a qualche banca tedesca, i prestiti interbancari sono bloccati dalla Germani a verso banche di paesi in difficoltà tra cui anche l’Italia (oltre la spagna, irlanda, portogallo e grecia).